中泰商业银行：物业行业优质赛道逻辑不变 看好行业龙头及优质一线公司

里面泰证券发布研报称作，2021年财报反映不止新鸿基Corporation基本面各个领域稳里面向好，盈余利润维系高下降，盈利潜能安定，财务卫生，金融业务的发展势头旺盛;新鸿基裂谷2021年投资者美国市场表现较差主要是受不动产关联方信用不确定性陷入困境，展望后市，该机构看来餐饮业优质弯道范式保持安定，Corporation高成长范式保持安定。投资方向上寄予厚望选择餐饮业蟠龙及优质的一线Corporation，或可分弯道上具有发展潜力的头部Corporation。

短期，该机构看来国企、央企着重的标的抗不确定性潜能较强，如：保利新鸿基(06049)、发包积余(001914.SZ)、里面海新鸿基(02669)、绿城咨询服务(02869)等;里面长期，不动产裂谷筑底回暖，信用不确定性缓释后，决定注目民企蟠龙与优质一线，如：万科咨询服务(06098)、旭辉永升咨询服务(01995)、金科咨询服务(09666)、北城悦咨询服务(01755)、融创咨询服务(01516)等;此外，可分弯道如商管、商写等，在未来可能会3-5年存有量价齐升的范式，决定注目优质的弯道蟠龙与一线品牌，如：华润万象孤独(01209)、宝龙商业(09909)、新大正(002968.SZ)、星盛商业(06668)、卓越商企(06989)等。

裂谷营业盈余回顾：1)竞争态势大体安定：截至2022年4月，A股和H股港交所的国内新鸿基咨询服务企业已超50家，当前投资者美国市场的新鸿基裂谷已经尤为安定，整体而言显现不止强者恒强的态势;2)盈余利润维系高速下降：该机构统计的A+H股56家新鸿基港交所企业2017-2021年盈余去年同期工业产值都为29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%;归母业绩去年同期工业产值都为58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%;3)ROE阶段性下降：因港交所带来净资产的并能扩张与比较稳定的发展金融业务间的错配带来ROE短暂下滑，随着新鸿基港交所融资现像退却，预计裂谷ROE可能会企稳;4)财务卫生：餐饮业整体而言资产支出率在2021年后减至42%左右。资产端主要是现金，支出端以应付款兼有，大多数Corporation无有息支出。

Corporation自营概述：1)盈余营业盈余高增，Corporation间分化：20家着重新鸿基Corporation2021年的盈余去年同期下降里面位数为51%，其里面民企属性、背靠不动产开公司、偏住宅业态，存有较大交付体量及并购范式的Corporation，营收工业产值较快;2)Corporation间毛利率差距减小：原先毛利率正处于餐饮业较很低位置的Corporation，凭借新金融业务开展及存量金融业务梳理改善自营效率，毛利率得到大修;3)费用率上行：新鸿基咨询服务餐饮业整体而言管理自营依旧具体表现，里面前台数字化总体仍有较大提升空间，餐饮业销售额管理费用率呈上行持续的发展。

餐饮业持续的发展说明：1)餐饮业或长期维系较高景气度：新鸿基餐饮业三大金融业务裂谷均有万亿的美国市场潜力，头部Corporation市占率较很低，未来可能会无论如何有持续高速成长机可能会;2)餐饮业措施将保持安定或乐观方向：持续的发展，新鸿基措施主要围绕餐饮业现存痛点完成新制度补足与优化，及鼓励的发展多元金融业务展开，整体而言主题围绕鼓励餐饮业卫生的发展制定;3)裂谷成交触底且显现分化持续的发展，优质民企存有大修空间：2021年新鸿基投资者美国市场“前高后很低”，Corporation成交体系经历从分化到具体化，而2022年初又经历二次具体化，优质民企成交进一步股份，该机构看来短期地产信用不确定性对优质民营新鸿基引致的冲击可控，随着地产信用不确定性缓释，未来可能会大修黏性空间更大。

不确定性提示：1、不动产餐饮业竣工很极低意味著;2、不动产美国市场销售额很极低意味著;3、新鸿基费美国市场化工作进展很极低意味著;4、物管金融业务餐饮业渗透率提升不及意味著;5、部分业态新鸿基美国市场放开总体不及意味著;6.数据测算偏差不确定性。

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